Logga in
Logga ut
Hemlighetsmakeri och företagsspioneri Juridik- och affärsbloggen Juridik- och affärsbloggen

Johannes Gehlin

Juridik- och affärsbloggen

Johannes Gehlin är advokat och jobbar på Advokatfirman Glimstedt.

Hyresavtal eller projekteringsavtal?

Norrköping Denna gång har min kollega advokat Frida Mattsson skrivit ett inlägg kring hyresrätt.

 

Hyresavtal eller projekteringsavtal?  - Giltigheten av villkorade hyresavtal

Hyresvärden vill ofta vid t.ex. nybyggnation eller renovering att ett hyresavtal för framtida verksamhet bara ska vara giltigt om övriga lokaler i fastigheten är uthyrda. Hyresgästen vill å sin sida vara säker på att man har en lokal när verksamheten väl drar igång. Vad gäller, kan hyresvärden skriva i hyresavtalet att avtalet bara är giltigt om övriga lokaler i fastigheten är uthyrda? Kan hyresgästen dra sig ur avtalet om hyresgästen hittar en annan lokal?

SAMMANFATTNING: Det är tveksamt om villkor som innebär att ett hyresavtal bara är giltigt om andra lokaler i en fastighet är uthyrda står sig vid prövning i domstol. Jag skulle därför rekommendera att istället ingå ett projekteringsavtal. En tilltänkt hyresgäst kan riskera att få betala skadestånd för onödiga kostnader som hyresvärden haft om hyresgästen drar sig ur projekteringsavtalet.

Den legala ramen för hyresavtal finns i hyreslagen (jordabalkens kapitel 12). Regelverket är en skyddslagstiftning som är tvingande till hyresgästens förmån. Detta innebär att en hyresvärd och en hyresgäst inte – med bindande verkan – kan avtala om ett sämre skydd för hyresgästen än det som framgår av hyreslagen. 

I hyreslagen finns noggranna regler kring när en hyresvärd kan säga upp ett hyresavtal i förtid. Hyresvärden kan alltid säga upp hyresavtalet på grund av s.k. förverkande. För att en hyreslokal ska anses vara ”förverkad” krävs att hyresgästen har åsidosatt sina skyldigheter väsentligt, t.ex. genom att inte betala hyra i tid.

Lokalhyresavtal kan också sägas upp på annan grund, som t.ex. ändring av villkoren för hyresavtalet. Om någon förlängning av hyresavtalet inte sker har hyresgästen som utgångspunkt rätt till ersättning från hyresvärden (det s.k. indirekta besittningsskyddet).

Genom att skriva i hyresavtalet att avtalet bara är giltigt om andra lokaler i fastigheten är uthyrda ges hyresgästen i praktiken ett sämre skydd än det skydd hyresgästen har i de uppsägningssituationer som beskrivs i hyreslagen (förverkande, villkorsändring m.m.). Det är därför tveksamt om ett sådant villkor står sig vid prövning i domstol eller skiljenämnd.

Det är rimligt att en blivande hyresvärd vill ha säkerhet för sin investering vid nybyggnation eller renovering av en fastighet för lokaluthyrning. I vissa fall kan det till och med vara ett krav för finansiering. Jag skulle i en sådan situation rekommendera parterna att ingå ett projekteringsavtal istället för ett hyresavtal. I projekteringsavtalet kan anges att syftet är att parterna ska ingå ett hyresavtal vid en senare tidpunkt. Det är viktigt att projekteringsavtalet utformas så att det inte i själva verket är ett hyresavtal under annat namn. Konsekvenserna om någon av parterna drar sig ur avtalet bör anges tydligt i avtalet. Om parterna t.ex. ska vara skadeståndsskyldiga för onödiga kostnader som motparten haft ska detta anges i avtalet.

 

Frida Mattsson

Hemlighetsmakeri och företagsspioneri

Norrköping Inför juletid så är det väldigt mycket som ska ordnas, såväl i det privata som inom arbetet, innan man kan njuta av helgerna och det lugn (?) som då infinner sig. Det är inte ovanligt att nya idéer uppstår under perioder då man får tid över till eftertanke, idéer som kan leda till att man förverkligar en dröm om att starta eget eller utvecklar den verksamhet som man redan är engagerad i. Det är i sådana sammanhang viktigt att se till verksamheten och vad det är man utvecklar, rör det sig om en unik idé inom ett särskilt område eller en ny strategi för etablering inom ett nytt kundsegment? Sådana uppgifter kan utgöra företagshemligheter som är värda att hantera så att man behåller rätten till desamma.

Den 1 juli 2018 infördes en ny lag gällande företagshemligheter. Sveriges tidigare lagstiftning på området gällde sedan 1990 men har nu förändrats till följd av ett EU-direktiv.

Bland de större förändringarna som infördes återfinner man bättre möjligheter för att en drabbad part ska kunna begära skadestånd samt möjligheter för att en domstol ska kunna besluta om till interimistiska (tillfälliga) vitesförbud. Det har även införts en möjlighet för domstolarna att besluta om att den som tagit handlingar som innehåller företagshemligheter ska lämna tillbaka handlingarna.

Kan man konstatera att det förekommit ett angrepp på bolagets företagshemligheter är det alltså möjligt att begära ett beslut från domstol om att dokumentationen/informationen ska återlämnas och att den som angripit företagshemligheterna förbjuds från att vidta ytterligare åtgärder med informationen. Åtgärderna innebär att man kan få ett angrepp att upphöra för att därigenom minimera sin skada. Är det dessutom så att domstol bedömer förfarandet som brottsligt kan den som begått angreppet dömas för företagsspioneri.

En annan nyhet i lagen är att man, i enlighet med vad som angetts i EU-direktivet, definierar vad ett angrepp på en företagshemlighet är. Den tidigare lagen från 1990 hade ingen sådan definition utan angav bara att obehöriga angrepp omfattades av lagen. Genom den nya definitionen så är det alltså enklare att bedöma om man varit utsatt för ett angrepp och då vidta åtgärder därefter. Det är även möjligt att agera proaktivt för att tillse så att man skyddar sina hemligheter.

Den nu gällande definitionen av ett angrepp på en företagshemlighet är att någon utan innehavarens samtycke

  1. bereder sig tillgång till, tillägnar sig eller på något annat sätt anskaffar företagshemligheten,
  2. utnyttjar företagshemligheten, eller
  3. röjer företagshemligheten.

 

Ett exempel på ett angrepp utan innehavarens samtycke är när en anställd tar med sig dokumentation innehållandes företagshemligheter utan arbetsgivarens samtycke. Ett annat exempel är när en motpart i ett affärsförhållande tar emot dokument som innehåller företagshemligheter och därefter utnyttjar informationen till något annat än vad innehavaren medgett.

Den avgörande frågan är om åtgärden som vidtagits enligt punkt 1-3 ovan skett med eller utan innehavarens samtycke. Är svaret ja är det inte ett angrepp, är svaret nej är det ett angrepp.

Vad som faktiskt är en företagshemlighet, och vad man då kan göra för att skydda dessa, återkommer jag till i nästa inlägg. Till dess önskar jag dig en God Jul och ett Gott Nytt år!

Hemsidan – håll koll på ditt virtuella skyltfönster

Linköping Kristina Sundström har skrivit om vikten av att hantera innehållet på hemsidan på rätt sätt. Kontakta henne gärna om ni har några följdfrågor, http://www.glimstedt.se/medarbetare/kristina-sundstrom

 

Idag är det i det närmaste ett måste för ett företag att ha en egen hemsida. Hemsidan kan i många fall vara det första intryck som en potentiell kund får av företaget. Nästan oavsett verksamhet så vill ett företag att ett besök på hemsidan ska generera någon form av aktivitet hos besökaren.

Ofta får potentiella kunder gärna anmäla sig till nyhetsbrev, ställa frågor om produkter eller t.o.m. handla i en webshoppen. I de fallen t.ex. en webshop är kopplad till en hemsida är det närmast självklart att det finns avtalsvillkor för själva köpet och även speciallagstiftning så som distansavtalslagen kan bli tillämplig.

Viktigt att tänka på är att även vid enklare interaktion med hemsidebesökare så kan det finnas krav på information. Det vanligaste är skyldigheten att upplysa om s.k. kakor (cookies) som används på sidan. Om besökaren kan ställa frågor t.ex. via formulär eller registrerar sig för ett nyhetsbrev blir den nya dataskyddsförordningen (GDPR) tillämplig, varvid den måste beaktas i hantering av besökarens uppgifter.

Närmast en förutsättning för en inbjudande hemsida är att det finns en bra balans mellan information och bilder. Bilder är – även om de inte uppnår s.k. verkshöjd – skyddade av upphovsrätt. Oavsett om bilden är tagen av en proffsfotograf på uppdrag av företaget eller är vinnarbilden i en kundtävling så måste företaget ha fått rätten att publicera bilden på hemsidan. Vid publicering på hemsidan av fotografier av personer behöver återigen den nya dataskyddsförordningen beaktas.

Hemsidan kan i sig utgöra eller innehålla en tjänst som tillgängliggör en sammanställning av information varvid ett väsentligt mått av innovation, insamling, strukturering och organisering investerats i sammanställningen. Sammanställningen kan i sig då vara skyddad av upphovsrätt. För en sådan sammanställning kan det vara lämpligt att informera besökaren på hemsidan om det och på vilket sätt det är tillåtet att utnyttja tjänsten.

Något så enkelt som en hemsida kan låta som en djungel – lugn det går att reda ut – redan nästa gång kommer ett inlägg om hantering av kakor (cookies).

Vad svarar du i telefon när det ringer? Jo, ert varumärke

Linköping Denna gång är det min kollega Kristina Sundström som skrivit ett inlägg om varumärkesfrågor. Om du har några frågor kring detta är du välkommen att kontakta henne, http://www.glimstedt.se/medarbetare/kristina-sundstrom

 

Jag som gästbloggar den här gången heter Kristina Sundström och jag började före sommaren på Advokatfirman Glimstedt. Tidigare har jag arbetat med framförallt varumärkesjuridik på en immaterialrättsbyrå i Linköping. Direkt när jag började på Glimstedt slogs jag av vikten av att snabbt lära om för att svara med den nya arbetsplatsens namn i telefon. På de flesta företag, precis som på Glimstedt, är det just med varumärket som personalen svarar i telefonen t.o.m. innan de säger sitt namn. Därmed skulle det vara mycket försåtligt om någon annan, t.ex. en nyetablerad konkurrent, skulle skaffa sig rätten till namnet.

En del bolag kan uppfatta att de har tillräckligt skydd genom sin firmaregistrering hos Bolagsverket. I skarpt läge kan tyvärr firmaskyddet uppfattas som för svagt eftersom det är begränsat till främst det exakta firmanamnet och registrerad verksamhet. Dessutom är det geografiska skyddet beroende av typen av firma. Varumärkesskyddet ger ett starkare skydd där det är registrerat och ett tydligare skydd även i förhållande till förväxlingsbara varumärken. 

Genom att etablera ett varumärkesskydd på de marknader som företaget är verksamt på så får företaget bland annat större möjligheter att hindra andra från att använda samma eller liknande kännetecken och dessutom så finns det en ”konkret” tillgång vid en framtida överlåtelse av bolaget.

För den som vill skydda sitt varumärke genom registrering finns det framförallt tre viktiga frågor att ställa sig: Vilket märke? För vad? Var? Ett varumärke kan t.ex. vara ett ord, en logotyp, en symbol för appen eller det som stansas på den tillverkade maskinen. Kanske är företaget som avsändare ett varumärke, medan andra kännetecken används för erbjudna produkter eller tjänster. En nog så viktig, men inte alltid helt enkel sak, är att specificera för vilka varor och/eller tjänster märket ska skyddas för. Slutligen återstår att bestämma rent geografiskt var skyddet ska etableras.

Företag som endast är lokalt verksamma i Sverige kan i många fall nöja sig med en svensk varumärkesregistrering, medan det för bolag som har verksamhet riktad mot ett eller flera EU-länder kan vara ett kostnadseffektivt alternativ att ansöka om EU-varumärke. Ett svenskt eller ett EU-varumärke kan sedan användas som bas för att göra en internationell registrering där ett mycket stort antal länder kan designeras.

Till skillnad från andra immateriella rättigheter finns det inget nyhetskrav för att söka varumärkesskydd – med undantag för att det redan kan finnas äldre rättigheter – så därför är det aldrig försent att ansöka om varumärkesskydd.

 

Tydlighet i myndighetsbeslut

Norrköping De flesta verksamheter är underkastade någon form av tillsyn som utförs av offentliga organ. Tillsynen syftar till att säkerställa de verksamhetskrav som ställs i olika författningar, häribland svenska lagar och EU-bestämmelser.

Ofta har lagstiftaren delegerat tillsynsansvaret till kommunen vilket resulterar i att kommunen granskar verksamheter inom vitt skilda områden såsom livsmedelshantering, restaurangverksamhet, bygg- och reparation samt även (bland annat) dagvattenanläggninar och allmänna lotterier.

Om det vid en inspektion förekommer fel har kommunen möjlighet att förelägga verksamhetsutövaren till att vidta åtgärder för att felet inte längre ska föreligga. En restaurangägare kan föreläggas att säkerställa en säker livsmedelshantering och en fastighetsägare kan föreläggas att vidta åtgärder för att en byggnads hissar ska fungera på ett säkert sätt.

Inte sällan kan sådana förelägganden förenas med ett vite. Vitet innebär att verksamhetsutövaren får betala ett belopp om inte åtgärder vidtas i enlighet med föreläggandet. Ett föreläggande kan även utfärdas utan att vara förenad med något vite.

Om man drabbas av ett föreläggande är det bra att ha i åtanket att sådana ska vara utformade på ett speciellt sätt för att de ska vara godkända. Kommunens förelägganden är en typ av myndighetsutövning och på sådant ställs höga krav gällande bland annat tydlighet och förutsebarhet.

Ett föreläggande som är vagt i sin utformning, exempelvis "vidta åtgärder så att felet avhjälps" räcker inte. Man ska som verksamhetsutövare förstå exakt vad det är som krävs för att möta de krav som lagstiftningen ställer och de fel som inspektören menar föreligger. Risken är annars att man vidtar åtgärder som enligt verksamhetskraven är fullt tillräckliga men som inte räcker enligt kommunens egen bedömning.

Det har under lång tid stått klart att vitesförelägganden ska vara tydligt utformade. Enligt en dom från Högsta Förvaltningsdomstolen är det numera även klart att detta tydlighetskrav även ska gälla förelägganden som inte är förenade med viten.

Drabbas du av ett otydligt föreläggande finns det således goda möjligheter att begära omprövning av detsamma så att eventuella brister kan åtgärdas på ett sätt som möter kommunens krav.

Konsumentavtal via telefon - ny lagstiftning

Norrköping Telefonförsäljning utgör ett viktigt led i olika affärsverksamheter inom de flesta branscher. Såväl tjänster som produkter säljs till både konsumenter och företag genom riktad försäljning där säljarbolaget ringer till en presumtiv eller nuvarande kund. För året 2017 var 592 bolag registrerade som aktiva inom callcenterverksamhet (statistik från SCB).

Ofta, kanske särskilt vid konsumentförsäljning, hanteras försäljningsarbetet och avtalets ingående vid ett och samma samtal. För att kunna dokumentera försäljningsavtalet spelas samtalet regelmässigt in och i flera fall får även köparen en bekräftelse på säljarens eget initiativ. Bekräftelsen är dock inte nödvändig, ett avtal kan som regel ingås muntligen och redan genom telefonsamtalet så uppstår ett avtal under förutsättning att man är överens om ett köp och dess villkor. Eventuella inspelningar syftar (oftast) enbart till att att kunna bevisa vad man avtalat om.

Från tid till annan kan man i media läsa om företag som beskrivs som oseriösa i samband med telefonförsäljning. Ofta utgör grunden för sådan medierapportering att en konsument menar att vad som spelats in inte stämmer överens med vad försäljaren uppgett under försäljningsarbetet, eller att konsumenten inte förstått att man överhuvudtaget ingått ett avtal.

För att motverka oklara avtalssituationer har nu Regeringen föreslagit att det vid telefonförsäljning till konsument enbart ska vara möjligt att skriftligen träffa avtal. Förutsättning för detta är dock att det är säljarbolaget som ringer upp konsumenten.

Lagförslaget innebär att om ett samtal leder till att konsumenten vill köpa något, varmed ett avtal ska ingås, är säljarbolaget skyldigt att skicka en bekräftelse av sitt avtalsförslag till konsumenten. För att ett giltigt avtal sedan ska vara på plats ska konsumenten efter att telefonsamtalet är avslutat accepterar avtalsförslaget. Både avtalsförslagets bekräftelse och accept ska vara skriftliga och kan skickas med exempelvis epost, sms eller vanlig post. Om säljarbolaget trots att något avtal inte ingåtts på detta sätt ändå levererar en produkt eller utför en tjänst, ska konsumenten inte vara skyldig att betala för den.

Lagändringen kommer, om den träder i kraft, medföra ändringar i distansavtalslagen och konsumentkreditlagen och är föreslagen att gälla från den 1 september 2018.

Om ditt bolag i någon utsträckning bedriver försäljning till konsumenter så är det värt att se över affärsverksamheten redan nu. Avtalsförslagen kan i stor utsträckning standardiseras men rutinerna kring hanteringen av kunduppgifter i samband med att bekräftelse läggs upp och skickas kan få konsekvenser för de interna rutinerna kring exempelvis personuppgiftsbehandling.

Johannes Gehlin är advokat och jobbar på Advokatfirman Glimstedt i Östergötland.
  • Senaste nytt
  • Senaste nytt